不動産売却
家や土地、いわゆる、不動産を売却すると、税金の支払いが生じてきます。
「無事に売れた！」と、喜びもつかの間、「税金がこんなにかかるなんて！」とならないように、事前に調べることも必要ですよね。
今は、スマホで簡単にリサーチができる時代、とは言え、税金は難しい専門用語が羅列されていることもあり、なかなかスムーズに理解ができないものでもあります。
売却をお願いする不動産会社に相談する方もいますが、専門知識というと、税理士の管轄となります。
もし、あなたの担当の不動産会社と提携をしている税理士がいるなら、事前に相談することも一つの手段ではありますが、相談をする前に、ある程度知識をつけておきたいという方に向けて、初心者の方でもわかりやすく税金の基礎について書いていこうと思います。
「無事に売れた！」と、喜びもつかの間、「税金がこんなにかかるなんて！」とならないように、事前に調べることも必要ですよね。
今は、スマホで簡単にリサーチができる時代、とは言え、税金は難しい専門用語が羅列されていることもあり、なかなかスムーズに理解ができないものでもあります。
売却をお願いする不動産会社に相談する方もいますが、専門知識というと、税理士の管轄となります。
もし、あなたの担当の不動産会社と提携をしている税理士がいるなら、事前に相談することも一つの手段ではありますが、相談をする前に、ある程度知識をつけておきたいという方に向けて、初心者の方でもわかりやすく税金の基礎について書いていこうと思います。
基本的にかかる税金は３つ
世の中には税金の支払い対象がいくつかあります。細かく提示をすると本当にキリがありませんが、不動産を売るときにも税金はかかるのです。
分かりやすい考え方は次の通り。
一般的に「利益」を生み出すものに関しては、税金がかかります。不動産売却においては、取得した不動産を売却する際に、利益を生み出した場合、課税対象となります。
売却の際にかかる税金の種類は次の３つとなるのです。
１：印紙税
２：譲渡所得税
３：住民税
まずは基本的な税金について解説していきます。
分かりやすい考え方は次の通り。
一般的に「利益」を生み出すものに関しては、税金がかかります。不動産売却においては、取得した不動産を売却する際に、利益を生み出した場合、課税対象となります。
売却の際にかかる税金の種類は次の３つとなるのです。
１：印紙税
２：譲渡所得税
３：住民税
まずは基本的な税金について解説していきます。
印紙税とは
印紙税は、契約書や領収証など、比較的身近な税金となります。不動産の売却に置き換えると、売買契約書に対して印紙税の支払いが発生してきます。
また、印紙税は軽減措置が講じられており、平成２６年４月１日〜令和４年３月３１日までに作成をされている売買契約書については、軽減措置の対象となります。
例えば、上の売買価格で５０００万円以下と５０００万円超えで印紙代に変更が生じてきます。この売買価格は税込なのか、税別で考えるのか？と疑問点が浮かびあがります。
売買契約書に５５００万円（税込）と消費税込みの表示がされている場合は、３００００円の印紙代が必要となります。
一方で、建物価格５５００万円うち消費税５００万円と記載されている場合は、印紙代は１００００円と変わってくるのです。
また、印紙税は軽減措置が講じられており、平成２６年４月１日〜令和４年３月３１日までに作成をされている売買契約書については、軽減措置の対象となります。
| 売買契約価格 | 本来の税額 | 軽減措置適用 |
| １万円未満 | 非課税 | 非課税 |
| １万円超え〜１０万円以下 | ２００円 | ２００円 |
| １０万円超え〜５０万円以下 | ４００円 | |
| ５０万円超え〜１００万円以下 | １０００円 | ５００円 |
| １００万円超え〜５００万円以下 | ２００円 | １０００円 |
| ５００万円超え〜１０００万円以下 | １００００円 | ５０００円 |
| １０００万え超え〜５０００万円以下 | ２００００円 | １００００円 |
| ５０００万円超え〜１億円以下 | ６００００円 | ３００００円 |
| １億円超え〜５億円以下 | １０００００円 | ６００００円 |
| ５億円超え〜１０億円以下 | ２０００００円 | １６００００円 |
例えば、上の売買価格で５０００万円以下と５０００万円超えで印紙代に変更が生じてきます。この売買価格は税込なのか、税別で考えるのか？と疑問点が浮かびあがります。
売買契約書に５５００万円（税込）と消費税込みの表示がされている場合は、３００００円の印紙代が必要となります。
一方で、建物価格５５００万円うち消費税５００万円と記載されている場合は、印紙代は１００００円と変わってくるのです。
譲渡所得税とは？
譲渡所得税は、取得した不動産を売却した際に利益が出た場合に課税対象となり、計算式は次の通りとなります。
譲渡所得＝売却価格―取得費―譲渡費用
ここで取得費と譲渡費用と新たなワードの説明をしましょう。
取得費とは、不動産を購入した際の購入代金や、仲介手数料などのことを指し、年数に応じて減価償却します。また、これらの記憶が不明な場合は、売却価格×５％と計算をします。
譲渡費用とは、売却時の仲介手数料や印紙代などを示します。
さらに、減税対象の特別控除を差し引き、「課税譲渡所得」を算出し、税率を掛けることで、最終的な額が計算されます。
さて、譲渡所得税は、いつ支払う必要があるのでしょうか？
答えは、売却後の年に確定申告を行い、翌年の６月に支払いが発生します。これは住民税も同様の考えです。
譲渡所得＝売却価格―取得費―譲渡費用
ここで取得費と譲渡費用と新たなワードの説明をしましょう。
取得費とは、不動産を購入した際の購入代金や、仲介手数料などのことを指し、年数に応じて減価償却します。また、これらの記憶が不明な場合は、売却価格×５％と計算をします。
譲渡費用とは、売却時の仲介手数料や印紙代などを示します。
さらに、減税対象の特別控除を差し引き、「課税譲渡所得」を算出し、税率を掛けることで、最終的な額が計算されます。
さて、譲渡所得税は、いつ支払う必要があるのでしょうか？
答えは、売却後の年に確定申告を行い、翌年の６月に支払いが発生します。これは住民税も同様の考えです。
譲渡所得は所有年数によって税率が変わる
実は、５年を超えての所有年数になると税率が変わり、税額に差が生まれます。
先にいうと、「所有期間が５年超えの方が、税額が低い」結果となるのです。
●長期譲渡所得（所有期間５年超え）税率20.315%
所得税15%、住民税5%、復興特別所得0.315%を全て足した合計
●短期譲渡所得（所有期間５年以下）税率39.63%
所得税30%、住民税9%、復興特別所得0.63%を全て足した合計
先にいうと、「所有期間が５年超えの方が、税額が低い」結果となるのです。
●長期譲渡所得（所有期間５年超え）税率20.315%
所得税15%、住民税5%、復興特別所得0.315%を全て足した合計
●短期譲渡所得（所有期間５年以下）税率39.63%
所得税30%、住民税9%、復興特別所得0.63%を全て足した合計
特例措置もあり
ここまでで、不動産売却時の税金のコストにおいて、基本的な考え方や、計算方式をお伝えしました。
基本に加えて、特例措置対象の場合もあり、それにより税額がさらに変わる可能性もあります。
代表的な例は、「３０００万円特別控除」、別の例でいうと、「亡くなった方が所有している不動産を売却するケース」など、あなたが売却をした不動産が、どの特例措置の対象となるのか、まずは仲介を依頼した不動産会社に相談をしてみましょう。
リノベ不動産｜ZOOHOMEは、大東市、四条畷市で不動産売買、リノベーション工事を行っている不動産会社です。
不動産の売却や、税金に関してご相談も含め、お気軽にお問い合わせください。
基本に加えて、特例措置対象の場合もあり、それにより税額がさらに変わる可能性もあります。
代表的な例は、「３０００万円特別控除」、別の例でいうと、「亡くなった方が所有している不動産を売却するケース」など、あなたが売却をした不動産が、どの特例措置の対象となるのか、まずは仲介を依頼した不動産会社に相談をしてみましょう。
リノベ不動産｜ZOOHOMEは、大東市、四条畷市で不動産売買、リノベーション工事を行っている不動産会社です。
不動産の売却や、税金に関してご相談も含め、お気軽にお問い合わせください。
