不動産売却には媒介契約の締結が不可欠？３つの媒介契約の種類を解説|リノベ不動産

不動産売却 2022.06.02

家を売る方法は、個人で売買をする個人間売買、不動産会社に買い手を見つけてもらう仲介、買取業者に購入してもらう買取、と大きく分けて３つの種類がありますが、多くの場合は仲介を選択する売主が多い傾向にあります。
親族や親しい知人など売却する相手方との関係性次第で、個人間売買という選択をするケースもゼロではないですが、家や土地などの不動産売却は１度の取引額が高額なため、個人の信頼関係が余程構築されていなければ売主は仲介という方法を選択するでしょう。
では、不動産会社にあなたの自宅や土地の売却依頼をする場合、どのようなステップがあるのでしょうか。
不動産会社に依頼する際は口約束で売却活動はできないため、まずは媒介契約を締結する必要があります。
本記事では不動産会社に仲介依頼をする場合の媒介契約について解説しています。

３つの媒介契約の特徴
それぞれの契約形態のメリットデメリット
やってはいけないことや解約に関すること

不動産の知識がゼロで不動産売却を検討されている方でも参考になる記事になっています。
きっとあなたのお役に立つことでしょう。

仲介は３つの媒介契約のどれかを締結しなければいけない

媒介契約と聞くと堅苦しいイメージを抱くため、口約束ではできないものなのかと感じてしまいます。
これは宅地建物取引業において不動産会社が仲介を進めるには、売主との媒介契約を締結することが義務付けられているため、口約束だけで仲介はできません。
もし不動産会社に仲介依頼するのであれば次の３つの媒介契約のうち１つの媒介契約を締結する必要があるのです。

媒介契約の種類	専属専任媒介契約	専任媒介契約	一般媒介契約
複数社の不動産会社と契約できるか	１社の不動産会社のみと契約可能	１社の不動産会社のみと契約可能	複数社の不動産会社と契約可能
自ら買い手を見つけた場合	媒介契約を締結した不動産会社を通して売買契約をする	自ら見つけた買い手と直接売買契約可能	自ら見つけた買い手と直接売買契約可能
売主への報告義務	１週間に１回以上報告	２週間に１回以上報告	報告義務なし
レインズの登録について	媒介契約締結後、５営業日以内に登録	媒介契約締結後７営業日以内に登録	登録義務はなし
契約期間	３ヶ月以内	３ヶ月以内	期間設定なし

◆専属専任媒介契約の特徴
売主目線でも専属専任媒介契約は最もメリット要素の多い契約になります。
売主側のメリットは、１社の不動産会社のみと契約しているため受付を１本化できること、また、売主への報告義務が他の媒介契約と比較しても頻度が多くなるため、積極的な売却活動を期待できることです。
１社の不動産会社に依頼したからといって買い手の母数が少なくなる心配もありません。不動産会社はレインズへの登録をすることで他の不動産会社へ情報を公開します。
公開すると他の不動産会社が手持ち顧客へ物件を紹介することもできるため、買い手の母数が減ることはないのです。
もし他の不動産会社経由の顧客から見学予約や質問などが入る場合は、あなたが媒介契約を締結した不動産会社から必ず連絡が入るため、受付の１本化はとても便利になります。
また、不動産会社にとっても専属専任契約は必ず売ろうという意識に繋がります。
なぜなら、不動産会社は成約時の仲介手数料が売り上げになるため、専属専任契約の物件は成約すれば仲介手数料を受け取ることができ、不動産会社の収入源に直結するのです。
売る努力を惜しまないという観点から、広告や営業活動も積極的に行ってくれる可能性もあるため、売主にとってもメリットの高い契約形態になります。

◆専任媒介契約の特徴
専属専任媒介契約よりも売主にとって制限が緩和されている契約形態が専任媒介契約になります。
しかし、報告義務が専属専任と比較すると２週間に１回以上になるため、より頻繁に報告を求めるようなら専属専任の方をおすすめします。
専任媒介契約は、売主自身が買い手を見つけた場合は、不動産会社を通さず自ら売買契約行為を進めることができ、その場合、仲介手数料はもちろんかかりません。

◆一般媒介契約の特徴
売主が複数の不動産会社と媒介契約を締結し、各不動産会社に買い手を探してもらう方法が一般媒介契約になります。
数に制限もないため、売主が「この不動産会社にお願いしたい」と思った不動産会社に一般媒介契約を結ぶことができます。
しかし、数が多くなれば各不動産会社とのやりとりを明確に残しておく必要もあり、管理をしていく必要性が不可欠となるでしょう。
受付１本化の専属専任、専任媒介契約とは違うため、複数社が異なるタイミングで連絡する可能性もあります。
また、専属専任や専任媒介契約と違い、レインズへの必須登録も義務化されていないため、他の不動産会社に物件情報が公開される確約ができないことも充分理解しておきましょう。
契約期間も制限を設けられていないため、６ヶ月などの長期での期間設定が可能になります。

売主の置かれてる状況で向いている媒介契約の種類がある

不動産仲介を依頼する場合は、不動産会社と売主の間で媒介契約を締結することが義務付けられていることがわかりました。
また、媒介契約の種類は３つの契約形態があり、どの媒介契約を締結するかは売主の希望次第になります。
では、あなたはどの媒介契約を締結したらよいのでしょうか？
この章では、どのような売主がどの媒介契約に向いているのかを解説していきます。

◆早期売却を希望するなら専属専任・専任媒介契約がおすすめ

どうしても早期に売却したい
この不動産会社なら任せられそう

と、選ぶ理由が揃っているなら、専属専任や専任媒介契約を選択した方が売却成功の確率も上がるでしょう。
専属専任媒介や専任媒介を契約し、もし期日内に売却ができなかったときにその不動産会社が買い取ってくれるケースもあります。
また、レインズ登録のほか、早期売却のためにオープンルームの開催や新聞の折り込みチラシ、またエリアに投げ込みなどの積極的な活動も期待されるは専属専任や専任契約の特徴といえるでしょう。

◆売却を知られたくなければ一般媒介契約がおすすめ

理由がありご近所に売却のことを知られたくない
比較的人気のエリアの物件である

積極的な広報活動をするとどうしてもご近所に売りに出していることを知られてしまうものですが、一般媒介契約のようにレインズの登録義務がなければ、ご近所に伏せながら売却活動を進めていくことが可能です。
さらに、その物件が人気エリア内にあれば手持ちの顧客に紹介するだけで売れてしまうという嬉しい結果にも繋がるでしょう。
不動産の特徴や売却する時期など総合的な観点から、どの契約形態で媒介契約を締結するのかを見極めましょう。

３つの契約には取引の差はあるのか？

ここまでの説明で、専属専任や専任の場合と一般の場合で不動産会社の力の入れ具合が違うのではないかと疑問を抱きませんでしたか？
もしくは、仲介手数料の差はあるのか？など、締結する媒介契約によって損得があるなら知りたいものですよね。
この章ではそんな聞くに聞けない疑問を解決できる内容になっています。

媒介契約の種類によって仲介手数料の支払いに差はあるのか？
媒介契約と同時進行で買取業者を探しても問題ないのか？
売主が不動産会社へ物件情報の紹介をしてもいいのか？
媒介契約期間満了前に売主側から解約してもペネルティはないのか？

項目毎に解説していくので是非ご参考ください。

1.媒介契約の種類によって仲介手数料の支払いに差はあるのか？
仲介手数料の上限額は宅地建物取引業法によって定められています。

売却価格	仲介手数料の上限額（速算法）
２００万円以下	売買価格×５％＋消費税
２００万円超えかつ４００万円以下	売買価格×４％＋２万円＋消費税
４００万円超え	売買価格×３％＋６万円＋消費税

宅建業法上では、媒介契約の種類によって仲介手数料の支払いが変わることはなく、取引価格によって仲介手数料に変化をもたらします。
しかし、個人で買い手を見つけた場合は各媒介契約によって支払いの有無が分かれます。
専属専任媒介契約は売主自身が買い手を見つけた場合でも必ず不動産会社を通した売買契約を締結する必要があり、仲介手数料を支払わなければいけません。
一方、専任や一般は個人で買い手を見つけた場合は個人間売買が可能になるため、不動産会社を通さない売買契約においては仲介手数料は一切支払う必要がなくなるのです。

2.媒介契約と同時進行で買取業者を探しても問題ないのか？
仲介と同時進行で買い取ってもらえる不動産会社も探しており、買取条件が良ければそのまま契約することはできるのかという疑問も発生します。
これは媒介契約の種類によって可能な場合、不可能な場合に分かれます。
専属専任媒介は、個人間売買はそもそもできないと契約で取り決められており、この契約内容は買取業者にも当てはまります。
専任、一般媒介契約については個人間売買や自ら見つけた買い手についての制限が設けられていないため、契約期間中に条件の合った買取業者と売買契約を締結することは可能になります。

3.売主が不動産会社へ物件情報の紹介をしてもいいのか？
一般媒介であればいくつもの不動産会社へ売主が直接足を運び、売りたい物件情報を説明した上で、複数の不動産会社が仲介できるよう一般媒介契約を締結することは可能です。
しかし、専属専任や専任媒介契約は複数の不動産会社と直接媒介契約を締結することはできないため、仮に知り合いの不動産会社に売却物件情報を紹介したいのであれば、その旨を媒介契約締結先の不動産会社経由で情報公開することが筋の通った方法でしょう。

4.契約期間満了前に売主側から解約してもペネルティはないのか？
一般媒介契約は期間の定めがないため、売主側からいつでも解約の申入れは可能です。
また、専属専任、専任媒介契約も期間が定められているものの基本的に契約解除は可能になります。しかし注意点があり、契約期間中の途中解約時は違約金が発生することを媒介契約書に記載している不動産会社もあるため、媒介契約時に契約内容の確認や不動産会社に問い合わせすることをおすすめします。

まとめ

不動産売却時に必要な媒介契約の種類について解説しました。
それぞれ特色があるため、売却不動産の種類や時期、また売却背景など総合的に見ながらどの媒介契約で仲介をお願いするか検討することが必要です。
大東市、四條畷市、寝屋川市を中心とした売却のご相談はリノベ不動産｜ZOOHOMEへお気軽にご相談ください。
媒介契約に関する疑問や、売却時のあらゆるご相談に親身に対応させていただきます。