不動産売却後は確定申告は必要？必要書類や手順を解説！|リノベ不動産

不動産売却 2021.09.09

毎年確定申告の時期は、保険の書類や、給与所得、経費など、申告をするための書類を入力する作業から始まります。
そもそも確定申告とは、１月１日〜１２月３１日までの間の合計所得を管轄の税務署に申告、納税をする手続きを指します。
企業に勤めている方は、給与所得のみ会社側が年末調整を行なってくれますが、不動産売却で利益が出た（譲渡所得）申告は、個々で確定申告をしなければいけません。
不動産の確定申告は難しいイメージがあり、取り掛かりにくさがあるのではないでしょうか。
今回の記事では、譲渡所得の確定申告について必要書類や手順を解説していきましょう。

譲渡所得の確定申告が必要な場合はこんなとき

会社勤めの方でも自営業の方でも、不動産売却時の譲渡所得に関しては、共通して確定申告での申請方法となります。

【確定申告が必要な場合】
不動産売却後に確定申告が必要なケースは、「売却後利益が生まれたとき」となります。この売却益を「譲渡所得」と言います。
売却益が生じるときは、売却価格から諸経費等を差し引いた際、最終的にプラスの利益が生まれる場合となります。
この場合、譲渡所得の確定申告が必要となり、納める税金の区分は「譲渡所得税」に当てはまります。

【確定申告が不要な場合】
では、確定申告が不要な場合はどのようなときなのでしょうか。
不動産に関わる確定申告は、大きく分けて「譲渡所得」、「不動産所得」、「住宅ローン控除」に分けられています。不動産売却をした方は譲渡所得に該当しますが、売却後、譲渡所得がそもそも発生しなければ確定申告は必要ありません。
ただし、損益通算できる特例が適用のケースもあるので、損益がでた場合も確定申告を行うことをおすすめします。

確定申告の手順と必要書類

確定申告を行う際は、取り掛かる前に事前に必要書類を揃えておくことでスムーズに進めることができます。それでは、譲渡所得税に必要な書類を押さえておきましょう。

必要書類	種類
確定申告B様式	最寄りの税務署で取得できます。
分離課税用の申告書	譲渡所得は、給与所得等とは合計せず、分離課税となるため、分離課税用の申告書が必要となります。申請書は最寄りの税務署で取得できます。
譲渡所得の内訳書	売却額、購入額、経費など、それぞれの項目を記載する内訳書です。不動産売却後、国税局より郵送されてくる書類です。
登記簿謄本	所有者の名前、住所、不動産に関する情報が記載されている書類となります。登記簿謄本は、お近くの法務局で入手できます。
売買契約書コピー	不動産購入時、売却時、それぞれの売買契約書のコピーが必要となります。取得時期より月日が経過していても紛失しないように保管しておきましょう。
仲介手数料領収証	不動産購入時、売却時、不動産会社へ支払いした仲介手数料領収証が共に必要です。こちらの書類も売買契約書と一緒に保管しておき紛失を防ぎましょう。

【確定申告の手順】
１：確定申告に必要な書類を準備
２：譲渡所得税の計算
３：確定申告書類に記載していく
書面での記載か、国税庁サイト経由の「確定申告書類作成コーナー」にてクラウド上で記載ができます。インターネットが苦手な方は管轄の税務署で記載する方法を選択するべきですが、クラウド上でも慣れてしまえば、自動計算をしてくれるので、比較的簡単に書類の作成が可能です。
また、途中保存もできるので、数日に分けて入力することもでき、確定申告の負担軽減にも繋がるので、ぜひ利用をしてみてください。
４：確定申告の提出
・書類を郵送、または、管轄税務署に持参する
・国税電子申告、納税システムe-Taxにて提出する

譲渡所得税の計算

不動産売却後の確定申告で一番複雑な項目が、譲渡所得税の計算でしょうか。途中、混乱する可能性も多い項目となるので、順を追って説明していきましょう。
似たような言葉が羅列されていることが多いのですが、順を追って進めていけば問題ありません。

最終的な譲渡所得税の計算式は、

譲渡所得税　＝　課税譲渡所得（※１）　× 税率
課税譲渡所得（※１）＝　譲渡所得　― 特別控除

【ステップ１：課税譲渡所得の計算（上の計算式※１）〜その１〜】
まずは上の式の※１「課税譲渡所得」に入る数字を計算するために、「譲渡所得」の数字を割り出します。
譲渡所得　= 譲渡収入金額（※２）　― （取得費（※３）　＋　譲渡費（※４））
※２譲渡収入金額
土地や建物を売却した際の売却金額を指します。その際、固定資産税清算金も譲渡収入金額に組み込まれます。
※３取得費
不動産を購入した際にかかった費用を言います。取得費には下記の経費が含まれてきます。
●購入の際の代金
●仲介手数料
●印紙税
●登記費用
●不動産取得税
●その他土地の測量費等
過去に取得をした際の契約書類一式が紛失し、諸々の費用が不明な場合は、売却価格×５％として算出することもできます。
さらに、取得費は減価償却分を差し引く計算も必要となるので、上記の建物購入時にかかった費用に減価償却の計算式を当てはめます。

減価償却計算
建物購入時にかかった費用　× 0.9 × 償却率　× 経過

※４譲渡費
不動産を売却した際にかかった費用を言います。譲渡費には下記の経費が含まれてきます。
●仲介手数料
●印紙税
●建物取り壊し費用（取り壊した場合）
●立ち退き料（賃貸の借主が居住している場合）

【ステップ２：課税譲渡所得の計算（上の計算式※１）〜その２〜】
ステップ２では、課税譲渡所得の計算で必要な特別控除分について説明しましょう。
節税にもつながる特例措置がいくつかあるので、該当する場合は特別控除の特例を適用することをおすすめします。
特別控除
●３０００万円特別控除
●短期譲渡所得（所有期間５年以下）
●長期譲渡所得（所有期間５年以上）
●マイホームの軽減税率の特例（所有期間１０年越え）

ステップ１とステップ２で必要な数字を出し、課税譲渡所得を算出します。

【ステップ３：課税譲渡所得に税率を掛ける】
最終的に課税譲渡所得に税率を掛けることで、譲渡所得税が計算されます。
税率はこちら↓
●短期譲渡所得（所有期間５年以下）：税率39.63%
●長期譲渡所得（所有期間５年超え）：税率20.315%

不動産売却後は確定申告が必要に

多くの場合、不動産売却後には確定申告を行う必要があります。ここまで述べてきたように、確定申告には事前に必要書類を揃えておかなければいけません。
不動産取得時に交わした売買契約書や仲介手数料の領収証など、遡った書類も必要となるので、早めに準備に取り掛かることで、期日を超えることを防止できます。
また、特例措置は別の記事でもご紹介していくので、そちらも参考にしてください。