リノベーション
この記事を読まれているあなたは、どのような目的でご覧になっていますか？
新築マンションを購入すべきか、それとも、リノベーションを施した中古マンションにするべきか、迷ってることと思います。
今までは、築年数が経過している中古マンションは、「候補」というレールから外されることも多かったのですが、近年のリノベブームも後押しとなり、世代に問わず中古マンションの購入希望者が増加傾向にあります。
では、新築マンションとリノベーション済みマンションは果たしてどちらが得なのか？と疑問に思うのではないでしょうか？
日本には、不動産会社の数自体も多く、その業態の種類も多様にあります。新築を手掛けている不動産会社は、新築推し、仲介会社は、中古推し・・なんてこともよくある話です。
私たちZOOHOMEは、リノベーションも手がけ、さらに不動産仲介も行なっている会社となりますが、一生に一度の高額な買い物ともなるため、お客様には本心をお伝えしております。
あくまで中立の立場で記事を書いているので、今見ているあなたの疑問を解決できれば幸いです。
では本題に入りますが、「新築マンションとリノベ済みの中古マンション」の比較をしていきましょう。
新築マンションを購入すべきか、それとも、リノベーションを施した中古マンションにするべきか、迷ってることと思います。
今までは、築年数が経過している中古マンションは、「候補」というレールから外されることも多かったのですが、近年のリノベブームも後押しとなり、世代に問わず中古マンションの購入希望者が増加傾向にあります。
では、新築マンションとリノベーション済みマンションは果たしてどちらが得なのか？と疑問に思うのではないでしょうか？
日本には、不動産会社の数自体も多く、その業態の種類も多様にあります。新築を手掛けている不動産会社は、新築推し、仲介会社は、中古推し・・なんてこともよくある話です。
私たちZOOHOMEは、リノベーションも手がけ、さらに不動産仲介も行なっている会社となりますが、一生に一度の高額な買い物ともなるため、お客様には本心をお伝えしております。
あくまで中立の立場で記事を書いているので、今見ているあなたの疑問を解決できれば幸いです。
では本題に入りますが、「新築マンションとリノベ済みの中古マンション」の比較をしていきましょう。
リノベ済み中古マンションのメリットはこちら！
単にリノベ済みと言っても、大から小まで工事の範囲に幅があります。
ここでは、リノベ済み中古マンションと、新築マンションを比べた際に、どのようなメリットが生じるのか説明しましょう。
≪固定資産税の差≫
住宅の種類に関係なく、マンションでも一戸建てでも、購入しご自身の資産となった際に支払いの義務を生じる「固定資産税」。所有している限り、毎年払い続ける必要があります。
固定資産税は、毎年１月１日の時点で固定資産課税台帳に登録をされている方に対して、納税義務が発生します。
固定資産税の計算方式は、課税評価額×1.4% で計算されます。
評価額は、３年毎の間隔で見直しがされますが、建物の場合は、築年数による経年劣化の影響をもたらすこともあるため、評価額は下降傾向となる可能性もあります。
新築マンションの場合は、築５年までは、軽減措置が講じられるケースもあるので、購入の際に固定資産税は確認しておくべきです。新築マンション購入から６年目の時に、固定資産税が上がって驚いたみたいなケースもあるので、軽減措置は５年までと覚えておきましょう。
さて、リノベ済みの中古マンションで、資産価値が上がる可能性と、固定資産税に影響はあるのか？と疑問を持たれるでしょう。
答えは、主要な構造を変えるような、大規模なリノベーションの場合は、資産価値と固定資産税の影響はゼロとは言い切れませんが、多くのマンションの場合は、マンションの構造に手を加えるようなリノベーションはできないので、専用部分のリノベーション工事で固定資産税が上がる可能性は低いと言えます。
よって、地域や、間取りなど様々な条件にもよりますが、新築マンションよりも固定資産税が割安になると言えるでしょう。
≪立地の選択枠が広がる≫
当たり前ですが、土地がある箇所に建物が建設されます。すでに出来上がっている町ともなると、それだけ新築マンションが建築される可能性も低くなると推測されますよね。
購入でも、賃貸でも、住む地域にはこだわりをお持ちの方は多くいるので、新築マンションに拘りを強く抱いてしまうと、住む地域を限定しなくてはならないという結果にも成り兼ねません。
その点、中古マンションを選択肢に加えることで、候補地を広げて考えることが可能となります。
さらには、リノベーション済み物件ではなく、購入後にリノベーションをする予定の物件を探すことで、より選択肢が広がります。
既にマンションが多く建っている地域では、いくつか売り物件として募集をしていることもあるので、お子様の学区や、勤務場所からの距離などを含めた、ご家族のライフスタイルに合った希望の場所や、地域で購入をすることも可能となるわけです。
≪希望の間取りを実現できる≫
マンションの専有部分は、俗に言う、「田の字型」の決まった枠の中に各部屋が作られている間取りが一般的となります。これは、新築マンションでも同様の形となります。
リノベーションは、こういった田の字型スペースの中を、全て解体することで、ゼロから間取りを作り直すことが可能となるのです。キッチンの場所や水回りも移動することもできたり、必要のない壁を取っ払うことで広々とした、通常のマンションとは違う、アップグレードをした空間を実現できます。
ここでは、リノベ済み中古マンションと、新築マンションを比べた際に、どのようなメリットが生じるのか説明しましょう。
≪固定資産税の差≫
住宅の種類に関係なく、マンションでも一戸建てでも、購入しご自身の資産となった際に支払いの義務を生じる「固定資産税」。所有している限り、毎年払い続ける必要があります。
固定資産税は、毎年１月１日の時点で固定資産課税台帳に登録をされている方に対して、納税義務が発生します。
固定資産税の計算方式は、課税評価額×1.4% で計算されます。
評価額は、３年毎の間隔で見直しがされますが、建物の場合は、築年数による経年劣化の影響をもたらすこともあるため、評価額は下降傾向となる可能性もあります。
新築マンションの場合は、築５年までは、軽減措置が講じられるケースもあるので、購入の際に固定資産税は確認しておくべきです。新築マンション購入から６年目の時に、固定資産税が上がって驚いたみたいなケースもあるので、軽減措置は５年までと覚えておきましょう。
さて、リノベ済みの中古マンションで、資産価値が上がる可能性と、固定資産税に影響はあるのか？と疑問を持たれるでしょう。
答えは、主要な構造を変えるような、大規模なリノベーションの場合は、資産価値と固定資産税の影響はゼロとは言い切れませんが、多くのマンションの場合は、マンションの構造に手を加えるようなリノベーションはできないので、専用部分のリノベーション工事で固定資産税が上がる可能性は低いと言えます。
よって、地域や、間取りなど様々な条件にもよりますが、新築マンションよりも固定資産税が割安になると言えるでしょう。
≪立地の選択枠が広がる≫
当たり前ですが、土地がある箇所に建物が建設されます。すでに出来上がっている町ともなると、それだけ新築マンションが建築される可能性も低くなると推測されますよね。
購入でも、賃貸でも、住む地域にはこだわりをお持ちの方は多くいるので、新築マンションに拘りを強く抱いてしまうと、住む地域を限定しなくてはならないという結果にも成り兼ねません。
その点、中古マンションを選択肢に加えることで、候補地を広げて考えることが可能となります。
さらには、リノベーション済み物件ではなく、購入後にリノベーションをする予定の物件を探すことで、より選択肢が広がります。
既にマンションが多く建っている地域では、いくつか売り物件として募集をしていることもあるので、お子様の学区や、勤務場所からの距離などを含めた、ご家族のライフスタイルに合った希望の場所や、地域で購入をすることも可能となるわけです。
≪希望の間取りを実現できる≫
マンションの専有部分は、俗に言う、「田の字型」の決まった枠の中に各部屋が作られている間取りが一般的となります。これは、新築マンションでも同様の形となります。
リノベーションは、こういった田の字型スペースの中を、全て解体することで、ゼロから間取りを作り直すことが可能となるのです。キッチンの場所や水回りも移動することもできたり、必要のない壁を取っ払うことで広々とした、通常のマンションとは違う、アップグレードをした空間を実現できます。
いいことだらけだけど、気をつけることは？
新築マンションよりリノベーション済みの中古マンションの方がお得では？と思われているなら、少し立ち止まって見てみましょう。
メリットがあれば、同じようにデメリットもあるものです。リノベーション済みマンションでも同じことが言えるでしょう。
では、リノベーション済みマンションを購入する際に気をつけることを、五月雨式に伝えていきます。
≪設備や耐震性に不安を抱く場合も≫
日本では、耐震基準の改正が１９８０年に改正され、それ以降に建築をされた建物に関しては、新基準での設計を基礎として建築されています。
おおよそ、築年数が４０年前後の物件に関しては、旧耐震基準で建築されている場合もあるため、築年数もよくチェックする必要があるでしょう。
≪配管などの劣化により、共有部分の設備が古い状態のケースもあり≫
通常、分譲マンションは、大規模修繕を約１０年毎に行います。一般的に、住民の修繕積立金で大規模修繕ができますが、工事内容は、外壁、共有部分の修繕などが範囲となります。
しかしながら、どこまで修繕が行われるのかは、その時の住民のニーズにもよるので、全ての設備が新しくなるとは言い切れません。
稀に、配管が古くなり、共有部分に水漏れが生じるようなマンションもあるので、やはり、築年数と劣化部分は、よくチェックをするに限ります。
メリットがあれば、同じようにデメリットもあるものです。リノベーション済みマンションでも同じことが言えるでしょう。
では、リノベーション済みマンションを購入する際に気をつけることを、五月雨式に伝えていきます。
≪設備や耐震性に不安を抱く場合も≫
日本では、耐震基準の改正が１９８０年に改正され、それ以降に建築をされた建物に関しては、新基準での設計を基礎として建築されています。
おおよそ、築年数が４０年前後の物件に関しては、旧耐震基準で建築されている場合もあるため、築年数もよくチェックする必要があるでしょう。
≪配管などの劣化により、共有部分の設備が古い状態のケースもあり≫
通常、分譲マンションは、大規模修繕を約１０年毎に行います。一般的に、住民の修繕積立金で大規模修繕ができますが、工事内容は、外壁、共有部分の修繕などが範囲となります。
しかしながら、どこまで修繕が行われるのかは、その時の住民のニーズにもよるので、全ての設備が新しくなるとは言い切れません。
稀に、配管が古くなり、共有部分に水漏れが生じるようなマンションもあるので、やはり、築年数と劣化部分は、よくチェックをするに限ります。
デメリットも理解した上でバランスを考えよう
得する部分だけを見た上で、全てを決めてしまうと、後悔が後からついてくることになります。デメリット部分をよく把握をした上で、どんなカバーができるのかを、不動産会社と相談をし、あなたの理想の住まいを実現しましょう。
