不動産購入
マイホームを購入するタイミングは、ご自身やご家族のターニングポイントで購入することがほとんどです。
結婚、出産等で家族が増える、ご両親と同居をするタイミングなどが理由として挙げられますが、最近では、将来に備えてとお考えの２０代の独身の方も住宅購入をする方が増えています。
例えば、独身時代にマンション購入をした場合、結婚、家族が増えるタイミングで、間取りや家の中の導線、使い勝手など、家族構成が変わると使いづらく感じてしまうこともあるものです。
このような場合、家の買い替えを検討する方も多いのですが、ここで疑問が生じてきます。
多くの方が住宅ローンを組み購入をする方法を選択し、ローンの契約期間は最長で３５年ローンです。
買い替えとなると、住宅ローンの残債が残っているものですが、この残債はどうするのでしょうか？
では、今回の記事では、住宅ローンの残債が残っている場合の買い替えの疑問と解決方法を説明していきます。
結婚、出産等で家族が増える、ご両親と同居をするタイミングなどが理由として挙げられますが、最近では、将来に備えてとお考えの２０代の独身の方も住宅購入をする方が増えています。
例えば、独身時代にマンション購入をした場合、結婚、家族が増えるタイミングで、間取りや家の中の導線、使い勝手など、家族構成が変わると使いづらく感じてしまうこともあるものです。
このような場合、家の買い替えを検討する方も多いのですが、ここで疑問が生じてきます。
多くの方が住宅ローンを組み購入をする方法を選択し、ローンの契約期間は最長で３５年ローンです。
買い替えとなると、住宅ローンの残債が残っているものですが、この残債はどうするのでしょうか？
では、今回の記事では、住宅ローンの残債が残っている場合の買い替えの疑問と解決方法を説明していきます。
住宅ローンの残債が残っていると生じる問題点
まずは住宅ローンの仕組みを考えましょう。
家を購入する場合、銀行と住宅ローンの契約をし、借り入れをします。契約期間中は、借り入金額を毎月返済することで、ローンを完済していきます。
銀行は、無担保でお金を貸してくれるわけではありません。
万が一のことに備えて、あなたが購入をした家と土地を担保にお金を貸与し、登記上に抵当権が設定されるのです。
このことを踏まえて、住宅ローンの残債が残っている場合、どんな問題が生じてくるのか説明しましょう。
実はこの抵当権が問題となります。
抵当権は、銀行に完済をしない限り抹消手続きはできません。したがって、あなたが買い替えを検討している場合、現在の家を売却し、売買代金を受け取り、銀行に完済をする必要があるのです。
家を購入する場合、銀行と住宅ローンの契約をし、借り入れをします。契約期間中は、借り入金額を毎月返済することで、ローンを完済していきます。
銀行は、無担保でお金を貸してくれるわけではありません。
万が一のことに備えて、あなたが購入をした家と土地を担保にお金を貸与し、登記上に抵当権が設定されるのです。
このことを踏まえて、住宅ローンの残債が残っている場合、どんな問題が生じてくるのか説明しましょう。
実はこの抵当権が問題となります。
抵当権は、銀行に完済をしない限り抹消手続きはできません。したがって、あなたが買い替えを検討している場合、現在の家を売却し、売買代金を受け取り、銀行に完済をする必要があるのです。
売却を進める「売り先行」にするか新居を探す「買い先行」にするか
住宅ローン残債が残っている場合の買い替えで一番心配なことと言えば、現在の家の売却手順や、ローンの完済はいつするのかという疑問です。
これは２通りの方法があり、現在の家の売却を先に進める「売り先行型」と、新居を先に決める「買い先行型」となります。
では、それぞれのメリット、デメリットを順に見ていきましょう。
これは２通りの方法があり、現在の家の売却を先に進める「売り先行型」と、新居を先に決める「買い先行型」となります。
では、それぞれのメリット、デメリットを順に見ていきましょう。
売り先行型
先に売却を進めておき、購入者が早々に決まってしまえば、売却価格と返済、また新居の資金計画の目処もつきやすいことがメリットと言えるでしょう。
引っ越しの期日が迫っているといったこともないので、売り先行型では売主のあなたの希望価格や、値引き交渉も慎重に進めることができます。
では、デメリットはどうでしょうか。
１つは、居住中での売却進行となるので、購入希望者の内見対応が必要となります。人気の物件となると週末や祝日に内見希望が入ることもあるので、見える範囲の簡単な清掃や、先の予定を組みづらくなることがあります。
また、買主が決まり、売却契約も進んでいくと同時に、あなたの新居が決まっていないケースもよくある話です。この場合、「新居が決まるまで待ってほしい」という要望は中々通りづらく、新居が決まるまでの仮住まいが必要となり手間とコストが上乗せされてしまいます。
引っ越しの期日が迫っているといったこともないので、売り先行型では売主のあなたの希望価格や、値引き交渉も慎重に進めることができます。
では、デメリットはどうでしょうか。
１つは、居住中での売却進行となるので、購入希望者の内見対応が必要となります。人気の物件となると週末や祝日に内見希望が入ることもあるので、見える範囲の簡単な清掃や、先の予定を組みづらくなることがあります。
また、買主が決まり、売却契約も進んでいくと同時に、あなたの新居が決まっていないケースもよくある話です。この場合、「新居が決まるまで待ってほしい」という要望は中々通りづらく、新居が決まるまでの仮住まいが必要となり手間とコストが上乗せされてしまいます。
買い先行型
一方で買い先行型は、現在の家に住みながら、まずは新居を探し、新居の契約や引っ越しを完了させておくことです。
家の売却については、引っ越し後、ある程度落ち着いてから徐々に進めていく方法となります。
買い先行型では、仮住まいはまず不要となります。
また、新居探しも時間をかけて決めることができたり、目星の物件が競合多数の場合は、早めに契約を進める必要もあるので、このような場合は買い先行型が合っていると言えるでしょう。
さらに、新居へ引っ越し後に家の売却を開始するため、内見に気を使うこともなく、不動産会社にお任せすることもできます。
空室の方が内覧もしやすく、買主も気にせず隅々を見ることができるため、内覧が入りやすくなることも特徴です。
しかし、買い先行となると、新居で組んだ新たな住宅ローンと、従前の家のローンの残債の２つのローンが混在し、いわゆる「ダブルローン」の状態が続く可能性もあります。
家が売れない限り、２つのローンの返済が毎月かかってくるので、慎重に資金計画を検討する必要があります。
家の売却については、引っ越し後、ある程度落ち着いてから徐々に進めていく方法となります。
買い先行型では、仮住まいはまず不要となります。
また、新居探しも時間をかけて決めることができたり、目星の物件が競合多数の場合は、早めに契約を進める必要もあるので、このような場合は買い先行型が合っていると言えるでしょう。
さらに、新居へ引っ越し後に家の売却を開始するため、内見に気を使うこともなく、不動産会社にお任せすることもできます。
空室の方が内覧もしやすく、買主も気にせず隅々を見ることができるため、内覧が入りやすくなることも特徴です。
しかし、買い先行となると、新居で組んだ新たな住宅ローンと、従前の家のローンの残債の２つのローンが混在し、いわゆる「ダブルローン」の状態が続く可能性もあります。
家が売れない限り、２つのローンの返済が毎月かかってくるので、慎重に資金計画を検討する必要があります。
住み替えローンとは？
売却価格と自己資金を合わせても住宅ローンが完済できない場合、住み替えローンを使うという方法もあります。
通常の住宅ローンは、借り入れをする家を担保に取って、家の購入金額まで借り入れをすることができるのですが、住み替えローンは、担保を新居とした上で、新居の部分＋従前の住宅ローンの残債を借り入れすることが可能なのです。
しかし、ここで注意も必要です。住み替えローンは借り入れする額も大きくなることから、毎月の返済額にも比例してきます。
無理な返済額や、返済期間を伸ばしたりすることがないよう、しっかりと計画的に進めることが必要となります。
買取の検討しても
とにかく早く売却したい！と希望をしているなら、不動産会社の買取を利用してみることをおすすめします。
買取は、一般の顧客を対象とする仲介とは違い、不動産会社が買主となります。
買取のメリットというと、１即現金化が可能、２ご近所に知られることなく売却ができる、３仲介とは違い売却の目処がつきやすいと、買い替えを検討している場合は利点が多いことが特徴です。
強いて言えば、買取価格は相場よりも２〜３割安くなることです。
買い替えを検討していると、住宅ローンを含めた資金計画がどの方法を用いても必要不可欠となります。
ご自身で考えることももちろん必要ですが、手堅く進めていくためには不動産会社に相談をすることが近道でしょう。
リノベ不動産｜ZOOHOMEでも買い替えのご相談をお受けしております。資金のご相談、売却から新居のお手伝いまでワンストップでご対応をさせていただきます。
まずは、お気軽にお問い合わせください。
通常の住宅ローンは、借り入れをする家を担保に取って、家の購入金額まで借り入れをすることができるのですが、住み替えローンは、担保を新居とした上で、新居の部分＋従前の住宅ローンの残債を借り入れすることが可能なのです。
しかし、ここで注意も必要です。住み替えローンは借り入れする額も大きくなることから、毎月の返済額にも比例してきます。
無理な返済額や、返済期間を伸ばしたりすることがないよう、しっかりと計画的に進めることが必要となります。
買取の検討しても
とにかく早く売却したい！と希望をしているなら、不動産会社の買取を利用してみることをおすすめします。
買取は、一般の顧客を対象とする仲介とは違い、不動産会社が買主となります。
買取のメリットというと、１即現金化が可能、２ご近所に知られることなく売却ができる、３仲介とは違い売却の目処がつきやすいと、買い替えを検討している場合は利点が多いことが特徴です。
強いて言えば、買取価格は相場よりも２〜３割安くなることです。
買い替えを検討していると、住宅ローンを含めた資金計画がどの方法を用いても必要不可欠となります。
ご自身で考えることももちろん必要ですが、手堅く進めていくためには不動産会社に相談をすることが近道でしょう。
リノベ不動産｜ZOOHOMEでも買い替えのご相談をお受けしております。資金のご相談、売却から新居のお手伝いまでワンストップでご対応をさせていただきます。
まずは、お気軽にお問い合わせください。
